Председатель тсж собственник нежилого помещения. Нежилые помещения в мкд

Что же это такое? К помещениям ТСЖ следует относить объекты, состоящие на его балансе, но не находящиеся в личном владении членов организации. Помещение относится к товариществу в случаях, если оно:

Существует чёткое разграничение между имуществом владельцев жилья и собственностью жилтоварищества. Жильцы не отвечают своим имуществом за неправомерное использование общего имущества, а помещениями ТСЖ можно распоряжаться посредством общего собрания.

Что принадлежит организации в многоквартирном доме?

Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты. Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.

СПРАВКА! Объекты могут быть сданы в аренду по решению руководящих органов жилтоварищества только в том случае, если заключаемое арендное соглашение не нарушает права и интересы проживающих в доме собственников квартир (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 36 пункт 4 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе.

Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?

Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:

1. определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
2. установить будущую арендную плату;
3. представить на общем собрании проект аренды;
4. после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
5. провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
6. зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра .

В первую очередь необходимо проверить помещения, находящиеся на балансе жилтоварищества, их состояние и документацию. Важно убедиться в наличии:

При отсутствии последнего документа сдать в аренду любую площадь будет невозможно. Если пустующая недвижимость находится на территории ТСЖ, но не принадлежит ему, то необходимо оформить на неё права, обратившись с имеющимися документами на данные площади в органы Росреестра.

К документам необходимо приложить справку из кадастровой палаты о границах земельных наделов, прилегающих к домам жилтоварищества.

ВАЖНО! Если после создания товарищества часть помещений, находящихся на его территории, обладает признаками общего имущества, но продолжает использоваться третьими лицами, правление вправе принудить такие лица освободить помещения или установить арендную плату.

После подготовки помещений необходимо провести маркетинговые исследования, которые помогут определить среднерыночную стоимость аренды объектов данного типа и сезонную динамику такой стоимости.

Для составления арендного соглашения лучше взять типовой договор и изменить его под конкретные обстоятельства. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

На собрании следует представить проект хозяйственной деятельности от сдачи в аренду помещений, с перечислением предполагаемых доходов и направлений их использования (например, на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов или на благоустройство территории).

Общее собрание может как утверждать размер арендной платы и заключение договора с конкретным арендатором или рекламодателем, так и поручать эту деятельность правлению, привлечённому управляющему или подрядной организации (в случае крупных жилтовариществ с большим количеством помещений, сдаваемых в аренду).

СПРАВКА! В большинстве жилищных товариществ на общем собрании принимаются верхние и нижние границы размера арендной платы, в пределах которой правление назначает цену конкретному арендатору по итогам переговоров.

Данная мера необходима, чтобы обезопасить владельцев общего имущества от опрометчивых действий правления, не созывая при этом собрание для подписания каждого договора.

Если договор заключается на срок от одного года, его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Для регистрации члену правления, заключившему договор, следует обратиться в Росреестр со следующими документами:

Договор регистрируется в течение пяти рабочих дней. Чтобы не регистрировать арендное соглашение, необходимо заключать его на срок 11 месяцев и меньше.

Для законности получаемых доходов председатель жилтоварищества или его бухгалтер должен ежегодно до начала апреля подавать отчёт о полученных арендных доходах в налоговую службу и уплачивать налоги на прибыль.

Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?

Выполнение работ по обслуживанию общего имущества организуется правлением товарищества и может осуществляться:

• силами членов ТСЖ;
• штатными работниками;
• привлекаемыми организациями.

Участники жилтоварищества, при наличии соответствующей квалификации, могут выполнять ремонтные работы в зданиях на условиях совмещения. Если жилищная структура большая и включает в себя несколько домов, то для обслуживания общей собственности содержится штат постоянных сотрудников (электриков, сантехников и т.д.), которые выполняют текущие работы по мере необходимости.

Если работы носят временный или сезонный характер (например, озеленение территории или капитальный ремонт) то для их проведения заключается договор с подрядной фирмой.

СПРАВКА! Определение размера взносов жильцов-членов ТСЖ и порядок сбора таких взносов находится в компетенции собрания участников жилтоварищества и решается голосованием (ч. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

После определения размера обязательных взносов сотрудники бухгалтерии направляют владельцам квартир по почте квитанции для оплаты. Плата за текущий ремонт является частью платы за жильё (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Оплата содержания и ремонта общего недвижимого имущества является обязанностью собственника жилого помещения, согласно части 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ .

Обязанность владельца квартиры уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтных работ возникает у собственника, начиная с восьмого месяца владения жильём, но власти субъекта федерации вправе установить более ранний срок оплаты.

Заключение

Итак, к помещениям, находящимся во владении жилищного товарищества, относятся все объекты недвижимости, не находящиеся в личном владении граждан и расположенные внутри границ территории ТСЖ. Такие помещения могут использоваться в качестве подсобных для персонала ТСЖ или сдаваться в аренду для получения прибыли, направляемой на обслуживание общего имущества и коммунальные расходы, позволяя уменьшить обязательные взносы членов жилтоварищества.

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ , п. 2 Правил содержания общего имущества ). Основной признак общего имущества - обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ , - иметь в собственности движимое и недвижимое имущество - вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица. Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации. К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества). Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей. Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер). В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор). В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов. Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты. Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота. И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются. Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ. Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов - дверь становится собственностью ТСЖ. Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников - двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ - представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких‑либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество. Есть и «сложный» способ - оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации. ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог. На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников. Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Как следует из изложенного и подтверждено в Письме Минфина РФ от 01.02.2006 №   03‑06‑01-04/08 ,отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным. Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета). Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество.

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 №   Ф04-5249/2005(13874‑А70-15) , ФАС ПО от 11.04.2006 №   А72-7134/05-14/15 , ФАС СЗО от 24.05.2005 №   А26-12440/04-23 , ФАС СКО от 23.07.2008 №   Ф08-4150/2008 , от 03.07.2008 №   Ф08-3747/2008 ).

Земельный налог

Некоторые ТСЖ по своей инициативе, а чаще под давлением налогового органа, уплачивают налог на землю. Подчеркнем, что делать они это не должны, что подтвердил Минфин в Письме от 13.09.2007 №   03‑11‑04/2/224 . Обязанность по уплате земельного налога возложена на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ ). ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории), как и собственником иных объектов общего имущества. До получения кадастрового паспорта (плана) на земельный участок муниципалитет может предоставлять его товариществу в аренду. При этом ТСЖ может платить арендную плату, но не земельный налог. Материалы судебной практики также подтверждают, что ТСЖ не являются плательщиками земельного налога (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2007 №   14201/06 ). А в Постановлении от 01.10.2008 №   Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил довод инспекции о том, что товарищество является плательщиком земельного налога до момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме, как не основанный на законе.

Очевидно, что налоговикам удобнее и проще потребовать уплаты налога с одного юридического лица (которое еще и рассчитает его самостоятельно), чем выставлять налоговые уведомления сотне физических лиц. Но даже если ТСЖ во избежание конфликта с инспекцией решит уплатить этот налог, у него нет иного источника для финансирования, кроме взносов собственников помещений. Следовательно, товариществу придется «раскидать» общую сумму земельного налога пропорционально доле в праве на общее имущество и выставить налог к уплате каждому собственнику. Здесь ТСЖ неизбежно столкнется с проблемами. Во-первых, товарищество не вправе взимать с граждан налоги - налоги может взимать только государство в лице специально уполномоченного органа (см. Письмо Минфина РФ от 23.03.2009 №   03‑02‑08/18 ). Во-вторых, среди собственников обязательно найдется лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы согласно п. 5 ст. 391 НК РФ либо на льготу в соответствии с местным законодательством и отказывающееся вносить платеж в покрытие расходов ТСЖ на уплату земельного налога.

Обязанности ТСЖ по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме

Как следует из п. 1 ст. 135 ЖК РФ , товарищество собственников жилья создается для эффективного управления общим имуществом. В отсутствие четкого перечня объектов общего имущества управлять им по меньшей мере трудно (неизвестно, какой из объектов сегодня заявит о себе). До утверждения на законодательном уровне документа технического учета дома собственники вправе самостоятельно определять состав объектов общего имущества в доме (п. 1 Правил содержания общего имущества , Письмо Минрегиона РФ от 04.04.2007 №   6037‑РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» ). Представляется, что ТСЖ должно инициировать проведение общего собрания для составления подобного перечня.

Утверждение состава общего имущества необходимо с целью контроля дальнейшей деятельности ТСЖ. Кроме того, товарищество не должно восприниматься как вечно действующий орган - «власть» может смениться. И чтобы смена произошла в соответствии с законодательством и с наименьшими потерями, желательно иметь в наличии как можно больше документов, содержащих сведения о составе и изменениях общего имущества за время управления домом ТСЖ. Добавим, что документы - лучшее подтверждение реальной деятельности товарищества при общении с собственниками. Рассмотрим, какие это могут быть документы.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества содержание включает в себя в том числе осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан. Периодичность таких осмотров ТСЖ определяет самостоятельно. По результатам каждого осмотра составляется акт, который будет основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества ).

Представляется, что ТСЖ вправе составлять акты осмотра как при плановых осмотрах, так и в исключительных случаях (например, в случаях повреждения или хищения объектов общего имущества). Составив акт, ТСЖ представляет его вниманию собственников, чтобы последние приняли соответствующие решения. В случае обнаружения порчи, износа имущества общее собрание собственников помещений принимает решение о проведении соответствующего вида ремонта (п. 18 , 21 Правил содержания общего имущества ). Если имуществу причинен ущерб третьими лицами, собственники вправе принять решение обратиться в суд за защитой своих прав. Подчеркнем, что именно собственники должны принять решения, а ТСЖ - воплотить их в жизнь. Необходимость закрепления волеизъявления собственников связана с тем, что в рассматриваемых случаях решениями общего собрания должны быть пересмотрены платежи собственников за содержание и ремонт общего имущества. Одного желания товарищества для этого недостаточно.

Резюмируем все вышесказанное. ТСЖ создается с целью управления комплексом имущества в многоквартирном доме (общим имуществом). За период существования ТСЖ не исключено появление новых объектов общего имущества. В отношении данных объектов появляется проблема разграничения права собственности товарищества и права общей долевой собственности собственников помещений на вновь созданные объекты.

Нужно иметь в виду, что товарищество не может быть собственником объектов общего имущества в многоквартирном доме. Отражение данных объектов в бухгалтерском учете ТСЖ в качестве основных средств недопустимо, так как может привести к неправомерному взиманию с товарищества налогов. Подчеркиваем, что в бухгалтерской отчетности необходимо отражать лишь собственное имущество ТСЖ, которого может и не быть!

В отношении собственного имущества ТСЖ должно проводить инвентаризацию в общем порядке, предусмотренном действующим бухгалтерским законодательством. Что касается объектов общего имущества, контроль за их наличием и состоянием начинается с утверждения на общем собрании перечня таких объектов (для ТСЖ нужно знать, чем управлять) и осуществляется путем проведения периодических осмотров, результаты которых находят отражение в актах. Акт осмотра становится основанием для принятия собственниками соответствующих решений. Воплощение принятых собственниками помещений решений берет на себя товарищество собственников жилья. Возможна также организация забалансового учета объектов общего имущества, чтобы располагать независимой информацией, сформированной в удобном для пользователей отчетности виде.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

От редакции. Чтобы определить, является конкретный объект имуществом ТСЖ или общим имуществом собственников, попытайтесь ответить на вопрос: если собственники изменят способ управления, какова будет судьба этого имущества? Например, при выборе управляющей организации как способа управления домом компьютеры ТСЖ и жалюзи на окнах в помещении ТСЖ, а также уборочный хозинвентарь, очевидно, не станут имуществом, которым управляющая организация призвана управлять, точно так же эти объекты не перейдут к ней в пользование или собственность, следовательно, они принадлежат ТСЖ.

Хотя в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Минэкономразвития должно было утвердить порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества до 01.10.2006.

Данное мнение высказано А. Д. Марченко (госналогинспектор отдела ресурсных, имущественных и прочих налогов УФНС по Омской области) на сайте УФНС по Омской области.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 8

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон "не видит" специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Нежилое помещение как объект права

Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с Приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.

Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Между тем параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", а затем был принят и Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Если учесть, что большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале, на цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы законодательства <1>.

<1> См., например, Постановления ФАС ДВО от 31.03.2008 N Ф03-А51/08-1/822, ФАС СЗО от 29.05.2008 N А56-11487/2007.

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное - оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный Суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную плату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения

Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ <2>.

<2> Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).

В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения - необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

• права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;
• порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например, для снятия показаний с индивидуального прибора учета.

Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Например , в соответствии с п. п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г. Н. Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г. Н. Новгорода от 20.06.2007 N 56, Администрация г. Н. Новгорода оставляет за собой право закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.

Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.

Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется § 6 гл. 30 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Статья 543 ГК РФ включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Пункт 1 этой статьи гласит, что абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что правила, предусмотренные ст. ст. 539 - 547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например , порядок пользования системами водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ <3>, в соответствии с которыми абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.

<3> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.

М.А.Чистякова

Нижегородской ассоциации ТСЖ

Общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

• лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
• помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
• инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
• крыши и технические ограждения;
• придомовая территория.

Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Обязанности по содержанию общего имущества

Чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.

В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.

С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил , принятых Постановлением Правительства РФ №491 , размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:

• представляет интересы собственников;
• осуществляет работы в рамках устава;
• заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
• контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
• выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
• принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
• перечисляет средства по договорам;
• проводит обязательные платежи;
• определяет смету и регулярность платежей собственников;
• требует своевременной оплаты;
• осуществляет страхование общего имущества.

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ , собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в некоторых противоречиях, содержащихся в нормативно-правовых актах.

С одной стороны, в Жилищном Кодексе определено право долевой собственности на нежилые помещения. С другой стороны, в Постановлении ВС РФ N3020-1 «О разграничении государственной собственности» от 1991г. , Указе Президента РФ №2284 от 24.12.1993 , и в Указе Президента РФ №1535 от 22.07.1994г. , говорится о том, что подобные помещения передаются в собственность администрации населённого пункта и могут быть приватизированны.

Зачастую, такие помещения не могут быть выделены из общей собственности , поскольку в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома. Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.

Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае владелец нежилого помещения должен подписать с ТСЖ договор на право долевого участия в пользовании и расходах или на управление общей собственностью.

Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, вне зависимости от того, пользуются они общим имуществом или нет, нести равное бремя по содержанию недвижимости.

Справка! Размер оплаты за содержание общего имущества может быть установлен на общем собрании. Он может быть либо пропорциональным доле каждого собственника, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.

Заключение договора

Договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения имеет форму, несколько отличную от той, которая заключается между товариществом и владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ.

В договоре должны быть такие обязательные пункты:

• перечисление имущества в общей долевой собственности;
• перечень предоставляемых услуг, направленных на содержание общего иммущества;
• определение стоимости содержания дома.

В договоре следует четко обозначить такие моменты:

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ . К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ , должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430 . В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Выводы

Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.